На прошедшей сегодня 7 октября конференции «Нотариат в сфере недвижимости: что важно знать агенту?» нотариус Ленинградской области Михаил Федоренко разложил по полочкам земельные вопросы. Оказывается, загородная недвижимость — это не просто шашлыки на личном участке и чистый воздух, а тонны скрытых юридических нюансов, в которых без нотариуса легко заблудиться.

Разбираем главные инсайты и законы, которые должен знать каждый риэлтор и покупатель соток.

🗃 1. Наследство: прабабушкин сундук снова в деле

 Думали, старые советские свидетельства на землю из 90-х давно закончились? Как бы не так!

«Сейчас пошла новая тенденция: ушло следующее поколение, и участки наследуют уже правнуки. Они находят у бабушек в ящиках документы 30–35-летней давности и приносят их нотариусам. Миллионы таких участков по всей России до сих пор не оформлены как надо».

Что здесь важно знать:

• 📐 Размер имеет значение: в старых бумагах почти никогда не совпадает площадь с реальной, а межевания там нет и в помине.

• 👩‍❤️‍👨 Сюрприз для супругов: Верховный суд четко постановил — даже если в старом свидетельстве написано, что земля выделена гражданину «бесплатно», она все равно считается общей совместной собственностью супругов.

• 🏡 Земля — моя, дом — общий: частая коллизия, когда участок получен по наследству (личная собственность), а дом на нем построен в браке (общая собственность). При разводе суды всё чаще делят пополам и то, и другое.

🛑 2. Сделки без межевания — никуда

Период, когда можно было продать участок «на глаз», окончательно ушел.

• 🚫 Жесткий запрет: любые регистрационные действия по отчуждению (продажа, дарение) без четко установленных границ теперь невозможны. В выписке ЕГРН не должно быть отметки «граница не установлена».

• 📍 «Поплывшие» СНТ: из-за массового межевания базы ЕГРН штормит. В Ленобласти регулярно находят реестровые ошибки, когда целые садоводства «съезжают» в сторону на 2–3 метра, провоцируя войны между соседями.

• 🏠 Строгая привязка: любое здание на участке должно быть капитально и официально привязано к кадастровому номеру земли.

⚡️ 3. Ограничения: выписка ЕГРН на три страницы

Если раньше раздел ограничений в выписке занимал строчку, то теперь это простыни текста. Охранные зоны ЛЭП, подземный газ, водоохранные зоны, прибрежные полосы и даже зоны Минобороны.

«Покупатели всё чаще уходят со сделок прямо из кабинета нотариуса, когда видят расширенную выписку. Люди планировали построить большой трехэтажный коттедж, а из-за ограничений по высотности в этой зоне там нельзя строить ничего выше скромной мансарды», — делится  спикер. 

Главный совет: всегда проверяйте особые отметки заранее. Если не прописать эти ограничения в договоре купли-продажи как существенные условия, покупатель потом сможет легко расторгнуть сделку через суд.

 🌍 4. Иностранцам тут не место

В приграничных муниципальных образованиях (не просто регионах, а конкретных районах на рубеже страны) иностранные граждане не могут владеть землей вообще. Никакой. То же самое касается территорий морских портов и любых земель сельхозназначения.

Вывод, который делает Михаил Федоренко, простой: покупая или продавая землю, не верьте на слово старым свидетельствам и красивым заборам. Заказывайте расширенную выписку ЕГРН, делайте межевание и дружите с нотариусами.