В рамках Жилищного конгресса 8 октября ведущие аналитики страны собрались на форум-сессию с говорящим названием «Горшочек, не вари». Главный вопрос на повестке — реален ли риск затоваривания рынка новостроек, и что делать застройщикам, когда спрос нестабилен из-за ипотечных реформ.
Собрали для вас самые свежие сухие цифры и актуальные высказывания экспертов. Включаем аналитическое мышление!
1. Математика остатков: контекст решает все
Президент клуба аналитиков Конгресса Сергей Лобжанидзе призвал коллег выключить панику и не мерить рынок «средней температурой по больнице». Считать просто долю непроданного жилья в отрыве от скорости его реализации — глупо. «Это упражнение достаточно бесполезное, без понимания контекста», — пояснил Сергей.
Аналитический срез: сроки полной распродажи текущих остатков в регионах кардинально отличаются — от бодрых 22 месяцев в Ленинградской области до затяжных 39 месяцев в Екатеринбурге. В Москве люди голосуют рублем за площади побольше, а в Санкт-Петербурге и Ленобласти балом по-прежнему правят студии и однушки.
Обратите внимание: застройщики активно спасают продажи рассрочками, но это мина замедленного действия. Из-за них хуже наполняются счета эскроу, а проектное финансирование для девелоперов становится золотым.
2. Ритмичные продажи и тактика короткого горизонта
Директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев отметил, что рынок стал полностью «новостезависимым»: короткие всплески паники сменяются затяжным затишьем. Покупатели в бюджете 20–28 млн рублей (бизнес-класс, 35–45 кв. м) думают долго и капризно выбирают продукт. «Продажи сейчас становятся ритмичные», — констатировал Роман.
Рекомендация девелоперам: забудьте про планирование «на годы». В 2026-2027 годах нужно работать на сверхкоротком горизонте — оцифровать отложенный спрос, запустить точечное адресное предложение, быстро конвертировать его в сделки и тут же обновлять условия.
3. Кому через 20 лет будет нужен голый бетон?
Заместитель гендиректора «Реалист Ипотека» Игорь Жигунов заглянул в будущее и заставил зал задуматься: а что будет с новыми объемами через 10–20 лет, когда рынок накроет волна наследственных квартир?
Кроме того, эксперт обратил внимание на последствия рассрочек: те клиенты, которые зашли в рассрочки и сейчас «не тянут» платежи, — это огромный риск. Застройщикам нужно договариваться с банками и оперативно переводить такие обязательства в классические кредитные продукты.
4. Продукт «на максималках» и армия амбассадоров
Екатерина Воропаева (ГК «Русская Европа», Калининград) в своем выступлении доказала, что выигрывает тот, кто строит полноценную экосреду: со школами, детсадами, поликлиниками и даже общественными крышами и коворкингами прямо в ЖК.
«Недвижимость должны продавать максимально погруженные в нее люди», — уверена Екатерина. Любопытно, что компания делает ставку на «институт амбассадоров» — жестко обучает партнеров-риэлторов, превращая их в преданных фанатов бренда.
5. Прогноз от ЦИАН: падение первичного рынка на 25–30%
Главный аналитик ЦИАН Алексей Попов озвучил жесткие цифры после изменения правил семейной ипотеки с 1 октября.
«Совокупность новых условий может привести к снижению рынка на 25–30% относительно фоновых показателей 2026 года», — прогнозирует Алексей.
Заградительные ставки для части семей, жесткий банковский скоринг и урезание сроков будут давить на рынок. Спасти ситуацию смогут только оперативное расширение лимитов государством и спецпрограммы банков.
6. Фильтруйте базар: банкротятся ли застройщики?
В финале сессии аналитики разнесли кликбейтные заголовки в СМИ о «массовых банкротствах девелоперов». Сергей Лобжанидзе напомнил: нужно четко отделять проблемы мелких подрядчиков от финансового здоровья системных застройщиков, защищенных эскроу-счетами. Смотрите на официальную статистику, а не на кричащие статьи. «Читая не фильтруя, вы получите массу такого информационного шума», — резюмировал Сергей.
Общий вывод аналитиков: затоваривание рынку не грозит, если девелоперы перестанут продавать голые стены, научатся точечно работать с медленным покупателем и предложат рынку качественную среду обитания вместо квадратных метров.