На Жилищном конгрессе 6 октября прошел полезный мастер-класс налогового эксперта Татьяны Макуровой «Налогообложение в недвижимости: как агенту ориентироваться в изменениях законодательства?». Переводим главную мысль спикера на простой язык: рассчитать налог при продаже недвижимости по двум цифрам из сообщений от клиента — это чистой воды профессиональное самоубийство.

«Ваша задача — не обещать клиенту налог без проверки. Письмо Минфина нельзя применять только потому, что оно написано Минфином», — заявила Татьяна. Налоговая математика зависит от десятков скрытых факторов.

Чек-поинты для тотальной налоговой проверки:

• Ищите скрытых супругов: если квартира оформлена на одного человека, но куплена в браке, это совместная собственность. Одной выписки ЕГРН для анализа мало, при дарении или продаже всплывут неожиданные налоги.

• ИП на упрощенке — зона риска: если у вашего продавца открыто ИП, налоговая спит и видит, как бы отнести доход от продажи квартиры к коммерческой деятельности (даже если он продает личное жилье). Отдельные требования можно и нужно оспаривать, но к ним надо быть готовым.

• Апартаменты и сдача в аренду: спикер привела жесткий кейс — человек продал апартаменты после 6 лет владения и думал, что чист перед законом. Но из-за того, что объект использовался в бизнесе, ФНС доначислила налог около 1,5 млн рублей!

И главные правила безопасности для агента:

• Считайте налоги ДО, а не после. Проводить аудит нужно до того, как вы взяли объект в работу и выставили цену. Тогда у вас останется пространство для законных маневров.

• Не верьте ИИ на слово. Нейросети выдают очень убедительные ответы. Но без корректных исходных данных и ручной проверки эксперта ИИ легко подставит вас под штрафы. «ИИ — это прекрасный инструмент, но в рамках опытного эксперта в данной сфере».

• Занижение цены — это НЕ оптимизация, а гарантированный риск, в том числе на риэлтора. Налоговая сегодня легко сопоставляет договоры, безналичные переводы, ипотечные документы и даже архивные объявления о продаже.