Прошедшая 7 октября в рамках Конгресса конференция «Недвижимость без шаблонов: как проводить сложные и нестандартные сделки?» официально доказала: эпоха простых покупок по одной лишь выписке из ЕГРН окончательно закрыта. Если вы до сих пор берете задаток, просто взглянув на паспорт собственника, у юристов для вас плохие новости. Сегодня безопасность — это не галочка в чек-листе, а глубокая командная работа.

Собрали самые мощные экспертные выдержки и лайфхаки, которые помогут справиться с любой сложной сделкой.

1. Опасные иллюзии: ЕГРН больше ничего не гарантирует

Анжелика Курбанова (Ассоциация юристов России, Москва) развенчала главный миф рынка: если выписка девственно чиста, это вообще не значит, что объект безопасен.

«Чистая выписка из ЕГРН — это не равно отсутствие обременений», — пояснила спикер. Долги собственника, которые могут привести к банкротству и оспариванию сделки в будущем, в реестре не видны. Нужно проверять кредитную историю, налоги, долги по коммуналке, суды и базы ФССП.

2. Объекты в залоге и «призраки» в ЕГРН

• Залоги — это не страшно: Полина Королева (ВТБ, Москва) призвала не бежать в панике от квартир с обременением банка. Также спикер рассказала, что банки активно развивают цифровые аккредитивы онлайн. При сложных сделках нужно закладывать время: если кредит секьюритизирован или задействована опека с маткапиталом, проверка может занять больше 10 рабочих дней.

• Объекты-призраки: Екатерина Газдалиева (Юридический центр, Кемерово) разобрала кейсы с домами, у которых не оформлена реконструкция, утеряны документы или «поплыли» границы. Совет эксперта железный: «Прежде чем искать покупателя, сначала нужно привести в порядок документы». Никаких задатков, пока «призрак» не обретет законную форму.

3. Опека — это не формальность, а часть сделки

Алёна Мазур (ЮК «Алмаз», Краснодар) напомнила, что опека в каждом регионе и даже районе — это отдельное «минигосударство» со своими требованиями и важная часть архитектуры сделки.

Оценивайте имущественный интерес ребенка, получайте согласия обоих родителей и выясняйте местную практику строго до того, как примете задаток, иначе вся цепочка сделки рассыплется как карточный домик.

4. Копаем до основания: суды и земля

• Побудьте немного детективом: Алексей Савуляк («ПрайдПро», Анапа) на примере кейсов Краснодарского края доказал, что при покупке земли нужно проверять не только ЕГРН, но и архивные генпланы, а также адреса по ФИАС и, конечно, судебные дела.

• Включаем фиксацию: Владислав Володин (АН «Итака», Санкт-Петербург) напомнил, как агенту защитить свою комиссию. Подписывайте договоры со всеми собственниками и фиксируйте каждый шаг (отчеты, переписки, акты просмотров).

• Эхо дела Долиной: Антон Баранов (ГК «Авентин», Санкт-Петербург) разобрал громкую судебную практику и дал важный совет — никогда не полагайтесь на юристов противоположной стороны. Защищайте себя сами, фиксируйте все вопросы и ответы продавца на освидетельствовании: «Если у вас была экспертиза — вот список вопросов, вот список ответов».

А в вашей практике бывали случаи, когда глубокая проверка документов спасала от покупки «кота в мешке»?